拿地金额跌出top100 富力全年销售目标遇阻?

拿地金额跌出top100 富力全年销售目标遇阻?
拿地金额跌出top100,富力全年销售目标遇阻?
  来源:风云地产界
  “三道红线”压力下的富力地产,目前正通过企业裁员、出售项目、减少拿地等方式缩减债务规模。可是,没能及时补充土储的富力地产,还能维持未来的规模成长吗?
  撰文/ 廖凯
  编辑/ 卢泳志 
  曾经的“华南五虎”之首,年少成名的粤系房企富力地产,获得过中国房企综合榜实力第一名,2007年仅次于万科、中海等少数几家房企。
  可是在多年发展中,富力地产逐渐掉队。此后试图追赶的富力地产,在2017年发力增长后,逐渐陷入困局。今年在公开土地市场上,远不及万科、中海的千亿拿地表现,缩减规模明显。
  近日,据中华网财经报道,今年富力地产在临近年关时,才首次在自己的总部广州,以11.2亿元的底价拿下广州花都一块宅地。
  对此,风云地产界(微信公号:fydcj888)联系了富力地产,询问其大规模缩减拿地的原因,截至发稿前,对方还未答复。
  逐渐消失在土地市场
  巧妇难为无米之炊,作为房企来讲,土地市场的储备表现,决定着该房企未来的规模发展程度。
  现在保持高速增长的房企,无一不是拥有充足的土储规模。2016年,富力地产千亿目标折戟后,就率先在土储上发力,进行下一次冲击。

  2016年,富力地产拿地金额160亿元,同比2015年45亿元增长255%。虽然这一年的千亿计划落空,不过2017年,富力地产董事长李思廉就重提千亿计划,而这一次显得信心十足。
  其理由很简单:2017年上半年富力地产新增1140万平方米土地储备,未来可售货值充足。
  2017年,富力地产在土地市场上花了584.3亿元,较2016年再次增长265%,新增土储1811万平方米。这也是富力地产这五年来,在土地市场上,表现最强势的一年。
  此后,富力地产拿地开始有所放缓。2018年,富力地产在土地市场上支出371亿元,拿下1405万平方米的土储。2019年拿地金额再次下降至244.14亿元,新增土储939万平米,在上半年拿地金额176.3亿元下,下半年拿地速度快速下滑。
  今年以来,富力地产拿地速度再度放缓。2020年上半年,富力地产仅在6个城市拿下8幅地块,拿地金额60亿元。
  在中指研究院公布的2020年1-11月房企拿地的最新榜单中,没有在榜单里发现富力地产的影子,已经跌出前100名,远不及2019年全年拿地金额排名48位的名次。
  对于逐渐减少拿地,李思廉曾对外表示:“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中,所以招拍挂方面接下来会放慢一点,通过招拍挂拿地的都是短平快项目。”
  李思廉提到的“短平快”指的是在12月内产生现金流回报快速的资产周转项目。并且他还说道:“大型100多亿的项目我们尽量不参与,大多数招拍挂都是控制在10亿元金额左右。”
  “三道红线”压顶,富力的“节源开流”
  富力地产为何在土地市场是如此表现,或许我们能从财报中,找到一些原因。
  据《新京报》报道,截至2020年三季度,富力地产货币资金359.5亿元,短期借款93.47亿元,一年内到期的非流动负债659.23亿元,短期有息负债共752.7亿元,现金短债比0.48,货币资金远不能覆盖短期债务。
  除此之外,截至到三季度,富力地产的资产负债率和净负债率分别为80.37%和166%,如果剔除预收款,其资产负债率或降至70%左右,或许能够翻绿一条。
  另外,富力地产多年来现金流为负,无法从经营上获得充足现金,今年又连遭穆迪、标普等多家评级机构下调评级。
  而评级机构的“负面评价”又会反作用于富力地产,导致其在融资渠道及融资成本上更加艰难,降负债成了富力地产的当务之急。
  今年中期业绩发布会上,李思廉提到,未来一段时间还是会再减轻负债,年底再降10%左右。
  在“三道红线”和高负债的压力下,风云地产界(微信公号:fydcj888)注意到,富力地产除了在土地市场上节流之外,从去年开始已经大幅裁员,公司员工逐渐减少。
  数据显示,截至去年末,富力地产有员工62305人,今年中期已经缩减到39244人。总员工成本从34.79亿元缩减到14.6亿元,节约开支约20亿元。
  富力地产并没有只是选择节流,同时也在忍痛割爱,积极开源。
  11月,富力地产以44.1亿元的对价,将唯一的物流园广州国际机场富力地产综合物流园70%的股权卖给了黑石集团。此外也传出了,富力地产将出售广发证券总部大楼40%和转让广州黄埔旧改项目股权等其它资产项目的传闻,其开源的步伐还未停止。
  销售目标受阻,规模成长能否持续?
  受债务压力传导,开源节流的富力地产,在缩减拿地规模后,销售表现上,可以说是不尽人意。
  2017年,快速拿地的富力地产,在2018年取得了1311亿元销售额,同比增长了60%,成功晋升为千亿房企。
  随着2018年拿地速度放缓,富力地产虽然将2019年销售目标制定在1600亿元。但最终只完成销售目标的86%,实现了1381.9亿元的销售额,同比增长5.14%,增速较2018年下滑54.74%。
  2019年销售目标不及预期的富力地产,谈及2020年规划时,将销售目标定在了1520亿元。截至2020年11月末,富力地产销售金额为1172.8亿元,同比下降了2.55%,仅完成年初目标的77.15%。
  目前来看,仅剩1个月时间的富力地产,销售目标受阻明显,今年完成销售目标的计划或将再次落空,销售金额能否实现正增长,还留有悬念。
  如今逐渐减少在公开土地市场拿地,富力地产将重心放在了城市更新转化项目上。截至2020年上半年,富力地产拥有超过80个处于不同阶段的城市更新项目,其中,92%位于一线及二线城市,以及54%位于粤港澳大湾区。在城市更新项目中的潜在可售面积为4000万平方米。
  不过,城市更新项目虽然成本远低于新推地块,但是因为其体量大、持续时间长、搬迁成本高,转化周期远不及招拍挂土地。富力地产出于降负债而放缓拿地,但是旧改项目占用资金也并不小。
  截至2020年6月,富力地产拥有土地储备约为5683万平方米,较2019年末5800万平方米略有缩减。富力地产在年报中表示,目前的土储规模可以支撑其未来四至五年开发之用。
  如今,放缓拿地的富力地产,能否通过城市更新项目转换来补足缺失的土地市场拿地,来维持规模的持续增长,还需要时间告诉我们答案。
  不过就目前来看,缩减拿地的富力地产,在销售目标的表现上,是未能达标的。

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责任编辑:陈志杰

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